• Grundfreibetrag (seit 1.1.2010): 8.004 €
• Sparer-Pauschbetrag: 801 €
• Sonderausgaben-Pauschbetrag: 36 €
• Insgesamt steuerfrei (pro Kind): 8.841 €

Das heißt: Zinsen, Dividenden und andere Einnahmen aus Kapitalvermögen, zu denen auch Gewinne aus der Veräußerung von ab 2009 erworbenen Wertpapieren gehören, sind bis zur Höhe von 8.841 € in diesem Jahr steuerfrei. Bei einer Verzinsung von beispielsweise 2,5 % blieben demnach Kapitalerträge steuerfrei, wenn das angelegte Kapitalvermögen die Summe von 353.640 € nicht überschreitet.

Bis zu einem Betrag von 400.000 € ist die Schenkung von Kapitalvermögen an Kinder schenkungsteuerfrei. Dieser Betrag gilt für jedes Kind, und er kann nach Ablauf von zehn Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Dabei gilt jedoch: Eine Vermögensübertragung innerhalb der Familie wird nur anerkannt, wenn sie den bürgerlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Das heißt, Eltern können nicht mehr ohne weiteres auf Kapital und Zinsen für eigene Zwecke zurückgreifen, sobald sie ein Konto oder Depot auf den Namen eines Kindes einrichten. Ansonsten werden ihnen die Zinsen selbst zugerechnet.

Sind Kinder in der Familie über 18 Jahre alt und befinden sich noch in der Ausbildung, muss außerdem berücksichtigt werden, dass Kindergeld und Kinderfreibetrag für die Eltern ab einer bestimmten Höhe der Einnahmen der Kinder aus Kapitalvermögen wegfallen. Zudem müssen Kinder mit hohen Einkünften eigene Beiträge in die gesetzliche Krankenversicherung zahlen. Auch für andere Fördermaßnahmen wie zum Beispiel BAföG sind bestimmte Einkommens- und Vermögensgrenzen zu beachten.

Weitere Informationen für Verbraucher rund um die Themen Geld, Steuern und Vorsorge unter www.infos-finanzen.de.

Wichtig dabei: Als Einkommen im steuerrechtlichen Sinn gilt nicht die gesamte Rente, sondern nur der niedrigere sogenannte Ertragsanteil. Die Höhe des Ertragsanteils wurde 2005 bei gesetzlichen Renten auf 50 % festgelegt und stieg seitdem pro Jahr um zwei Prozentpunkte an. Für Rentner, die 2009 zum ersten Mal Ruhestandsbezüge beziehen, beträgt der Ertragsanteil daher 58 %; das heißt, bei einer Rente von 1.000 € sind 580 € steuerpflichtig.

Da nur ein Teil der Rente steuerpflichtig ist, schöpfen viele Rentner den Freibetrag bei der Einkommensteuer nicht aus. Er kann deshalb für Kapitaleinkünfte genutzt werden, die über dem Sparer-Pauschbetrag (früher Sparer-Freibetrag) in Höhe von 801 € liegen. In diesen Fällen ist es ratsam, beim Finanzamt eine „Nichtveranlagungs-Bescheinigung“ (NV-Bescheinigung) zu beantragen. Der Antrag ist leicht auszufüllen: Es sind lediglich Angaben zum voraussichtlich zu versteuernden Einkommen zu machen.

Das Finanzamt stellt die Bescheinigung jedem aus, der voraussichtlich keine Einkommensteuer zahlen muss. Diese Freistellung ist in der Regel drei Jahre gültig. Wird die NV-Bescheinigung der Bank vorgelegt, kann das Kreditinstitut Zinsen und andere Kapitaleinkünfte grundsätzlich steuerfrei auszahlen – eben auch dann, wenn sie den Sparer-Pauschbetrag überschreiten.

Wichtig zu wissen: Die NV-Bescheinigung gilt auch für die Abgeltungsteuer, die seit diesem Jahr anfällt. Bei der Prüfung, ob der Sparer-Pauschbetrag überschritten wird, werden mittlerweile allerdings auch Wertpapierveräußerungsgewinne angerechnet.

Doch nicht selten sind die Objekte stark überteuert und befinden sich in einem erbärmlichen Bauzustand. Deshalb sprechen Insider auch von “Schrottimmobilien”. Hohe Verlustrisiken und Folgekosten für Sanierungsarbeiten kauft der ahnungslose Anleger deshalb häufig gleich mit. “Ist das Objekt überteuert oder sogar eine “Schrottimmobilie”, kann dies für den Anleger weitreichende Folgen bis hin zum finanziellen Ruin haben. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung komplett auf Kredit bezahlt wird. Denn die Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank müssen erfüllt werden, egal, ob die bei Verkauf in Aussicht gestellte Miete fließt oder nicht”, weiß Eckehard Balke. Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder die Miete sogar komplett ausfällt, weil sich die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lässt. Dann sind regelmäßig weitere Investitionen nötig, um überhaupt noch eine Vermietungschance zu haben. Das Objekt kann so schnell zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden. Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit gegen Mietausfälle. Denn größere und längerfristige Mietausfälle können sie mangels ausreichender finanzieller Reserven kaum abfangen. Auch steigende Finanzierungskosten können zum Problem werden.

Der Ausstieg aus der Immobilienanlage ist in der Realität entweder überhaupt nicht oder nur mit massiven Verlusten möglich. Die minderwertige Qualität vieler Immobilien und die oft schlechte Lage schreckt potenzielle Käufer ab. Zudem drohen bei einem vorzeitigen Ausstieg zusätzliche Finanzierungskosten. Denn die Bank fordert für die entgangenen Zinseinnahmen eine satte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie können sich Anleger schützen?

• Der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt muss genauso sorgfältig geprüft werden, wie der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung.
• Ob eine Wohnung für eine Investition geeignet und den Kaufpreis wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und ihrem Zustand ab.
• Niemals sollte ein Kaufvertrag ohne vorherige Objektbesichtigung unterschrieben werden. Ein Baufachmann kann bei der Beurteilung der Immobilie wertvolle Hilfe leisten.
• Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, zeigt ein Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen. Entsprechende Marktdaten gibt es beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein oder dem örtlichen Gutachterausschuss.
• Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte nicht blind vertraut werden, da diese eigene Interessen verfolgt und ihre Bewertungsdaten meist nicht offen legt.

Für weitere Informationen: Eckehard Balke Tel. 03631 982219 e.balke@vzth.de

Andreas Behn Tel. 0361 55514-0 a.behn@vzth.de

Das Geschäft läuft immer nach dem gleichen Muster: Die Verkaufsgespräche finden beim Kunden zu Hause statt. Den potentiellen Käufern wird meist eine Immobilie in Form einer Eigentumswohnung angeboten. Dabei wird suggeriert, dass kein Eigenkapital notwendig ist und ein Finanzierungsmodell präsentiert, dass sich von selbst trage. Zwar müsse ein Kredit aufgenommen werden, dem werden jedoch die Mieteinnahmen gegengerechnet, die den Kredit dann finanzierten würden. Meist werden die Verbraucher unter Zeitdruck gesetzt, weil nur noch wenige Anlageobjekte übrig seien. Ganz üble Vermittler verkaufen schnell noch ein paar unnötige Versicherungen und drängen zu Kündigung bereits bestehender Verträge. Nach Unterzeichnung der Vertragsunterlagen wird der Hauskauf schnell noch durch einem Notar besiegelt, zu dem die Verbraucher direkt durch die Vermittler gebracht werden. Den Notartermin haben die Vermittler schon vor dem Verkaufsgespräch vereinbart.

Doch nicht selten sind die Objekte stark überteuert und befinden sich in einem erbärmlichen Bauzustand. Deshalb sprechen Insider auch von “Schrottimmobilien”. Hohe Verlustrisiken und Folgekosten für Sanierungsarbeiten kauft der ahnungslose Anleger deshalb häufig gleich mit. “Ist das Objekt überteuert oder sogar eine “Schrottimmobilie”, kann dies für den Anleger weitreichende Folgen bis hin zum finanziellen Ruin haben. Das gilt vor allem dann, wenn die Wohnung komplett auf Kredit bezahlt wird. Denn die Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank müssen erfüllt werden, egal, ob die bei Verkauf in Aussicht gestellte Miete fließt oder nicht”, weiß Eckehard Balke. Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen schon nach kurzer Zeit Mieteinbußen eintreten oder die Miete sogar komplett ausfällt, weil sich die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand nicht mehr vermieten lässt. Dann sind regelmäßig weitere Investitionen nötig, um überhaupt noch eine Vermietungschance zu haben. Das Objekt kann so schnell zu einem finanziellen Fass ohne Boden werden. Mietpools oder Mietgarantien, mit denen manche Anbieter werben, bieten keine echte Sicherheit gegen Mietausfälle. Denn größere und längerfristige Mietausfälle können sie mangels ausreichender finanzieller Reserven kaum abfangen. Auch steigende Finanzierungskosten können zum Problem werden.

Der Ausstieg aus der Immobilienanlage ist in der Realität entweder überhaupt nicht oder nur mit massiven Verlusten möglich. Die minderwertige Qualität vieler Immobilien und die oft schlechte Lage schreckt potenzielle Käufer ab. Zudem drohen bei einem vorzeitigen Ausstieg zusätzliche Finanzierungskosten. Denn die Bank fordert für die entgangenen Zinseinnahmen eine satte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie können sich Anleger schützen?

• Der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt muss genauso sorgfältig geprüft werden, wie der Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung.
• Ob eine Wohnung für eine Investition geeignet und den Kaufpreis wert ist, hängt vor allem von ihrer Lage und ihrem Zustand ab.
• Niemals sollte ein Kaufvertrag ohne vorherige Objektbesichtigung unterschrieben werden. Ein Baufachmann kann bei der Beurteilung der Immobilie wertvolle Hilfe leisten.
• Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, zeigt ein Vergleich mit den ortsüblichen Immobilienpreisen. Entsprechende Marktdaten gibt es beim örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein oder dem örtlichen Gutachterausschuss.
• Wertgutachten der finanzierenden Bank sollte nicht blind vertraut werden, da diese eigene Interessen verfolgt und ihre Bewertungsdaten meist nicht offen legt.

Wichtig dabei: Als Einkommen im steuerrechtlichen Sinn gilt nicht die gesamte Rente, sondern nur der niedrigere so genannte Ertragsanteil. Die Höhe des Ertragsanteils liegt bei gesetzlichen Renten seit 2005 bei 50 %, für erstmals 2006 ausgezahlte Renten bei 52 %, für erstmals 2007 ausgezahlte Renten bei 54 %. Für Rentner, die dieses Jahr zum ersten Mal Ruhestandsbezüge beziehen, beträgt der Ertragsanteil 56 %, das heißt bei einer Rente von 1.000 € sind 560 € steuerpflichtig.

Da nur ein Teil der Rente steuerpflichtig ist, schöpfen viele Rentner den Freibetrag bei der Einkommensteuer nicht aus. Er kann deshalb für Kapitaleinkünfte genutzt werden, die über dem Sparer-Freibetrag liegen. In diesen Fällen ist es ratsam, beim Finanzamt eine „Nichtveranlagungs-Bescheinigung“ (NV-Bescheinigung) zu beantragen. Der Antrag ist leicht auszufüllen: Es sind lediglich Angaben zum voraussichtlich zu versteuernden Einkommen zu machen.

Das Finanzamt stellt die Bescheinigung jedem aus, der voraussichtlich keine Einkommensteuer zahlen muss. Diese Freistellung ist in der Regel drei Jahre gültig. Wird die NV-Bescheinigung der Bank vorgelegt, kann das Kreditinstitut Zinsen und andere Kapitaleinkünfte grundsätzlich steuerfrei auszahlen – eben auch dann, wenn sie den Sparer-Freibetrag überschreiten. Wichtig zu wissen: Die NV-Bescheinigung gilt auch für die Abgeltungsteuer, die 2009 eingeführt wird. Bei der Prüfung, ob der Sparer-Freibetrag (künftig Sparer-Pauschbetrag) überschritten wird, werden dann allerdings auch Wertpapierveräußerungsgewinne angerechnet.

Die vermietete Immobilie als Zusatzrente – für viele eine charmante Idee. Doch Immobilien bergen auch Risiken und der Staat hat in den letzten Jahren viele Steuervorteile kräftig eingedampft, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Kapitalanleger können jährlich in Form von Abschreibungen lediglich zwei bis 2,5 Prozent des Anschaffungspreises – ohne die anteiligen Kosten fürs Grundstück – vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Ebenfalls abzugsfähig sind die Zinsen. Umgekehrt werden die Mieteinnahmen komplett als Einkommen versteuert. Häufig bedeutet das: Wegen der geringen Steuervorteile zahlt der Anleger oft lange Zeit Monat für Monat etwas drauf. Und wenn die Immobilie irgendwann abbezahlt ist, bleiben zwar die Mieteinnahmen – doch an diesen will der Fiskus kräftig mitverdienen.

Deutliche Steuerersparnisse funktionieren heute nur noch über zwei Wege: Zum einen über Renovierungen, um die Immobilie zu erhalten, zum anderen über die Denkmal-Abschreibung.

Die normale Abschreibung für Renovierungen kann im Einzelfall sehr interessant sein, doch es gibt Fallstricke, mahnt Immowelt.de. Wer innerhalb von drei Jahren nach Kauf einer Kapitalanlage-Wohnung mehr als 15 Prozent des Kaufpreises (abzüglich der anteiligen Grundstückskosten) in Renovierungen steckt, kann kaum Steuern sparen. Der Fiskus zählt diese Kosten als “anschaffungsnahe Aufwendungen”, die im Laufe von 40 oder 50 Jahren nur mit zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden können (”Instandhaltungsstau-Paragraph”). Beispiel: Eine Investition in Höhe von 25.000 Euro mindert das jährliche zu versteuernde Einkommen nur um 500 Euro – das allerdings 50 Jahre lang. Kleinere Renovierungen können, wenn sie innerhalb der Drei-Jahres-Frist unter der 15-Prozent-Grenze bleiben, in einem Jahr zu 100 Prozent abgesetzt werden. Beispiel: Die Malerarbeiten in Höhe von 3.000 Euro werden in einem Jahr voll vom zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist gilt die 15-Prozent-Regel nicht mehr: Alles, was der Erhaltung dient, kann entweder innerhalb eines Jahres voll, oder bei etwas größeren Investitionen verteilt auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren steuerlich abgeschrieben werden. Wichtig: Nur Erhaltungsaufwendungen können auf diese Weise schnell steuerwirksam abgesetzt werden. Zu ihnen zählen neben den üblichen Schönheitsrenovierungen zum Beispiel auch eine Erneuerung des Bads oder neue Fenster. Generalsanierungen, bei denen etwas Neues geschaffen, die Wohnung wesentlich verändert und deren Wert deutlich erhöht wird, zählen nicht mehr zu den Erhaltungsaufwendungen, sondern sind Herstellungskosten, die wiederum nur mit zwei oder 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden können.

Steuerlich interessant sind auch Denkmal-Sanierungen. Die kompletten Sanierungskosten können zu 100 Prozent in einem Zeitraum von zwölf Jahren abgeschrieben werden – und zwar acht Jahre lang mit jährlich neun und die folgenden vier Jahre mit jährlich sieben Prozent. Da Denkmäler zumeist sehr hochwertig saniert werden, kann deshalb oft der überwiegende Teil der Investitionssumme steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet bei einer hochwertigen Denkmal-Eigentumswohnung, dass die Steuerlast um mehrere tausend Euro jährlich sinken kann. Voraussetzung: Ein entsprechendes Einkommen, denn der, der kaum Steuern zahlt, kann auch kaum Steuern sparen. Außerdem: Luxus-Denkmalwohnungen sind oft noch teurer als Neubauten. Ob sich die hohen Investitionen trotz der Steuergeschenke auch tatsächlich rechnen, muss deshalb immer individuell berechnet werden.

Die Renditen niedrig verzinster Anleihen nach Abzug der Steuern liegen derzeit zwischen 3 und 3,7 Prozent. Um mit einem banküblichen Festzinsprodukt (Festgeld, Festzinssparbuch, Sparbrief) dieselbe Nachsteuerrendite zu erzielen, müsste die Verzinsung zwischen 4,1 und 5 Prozent liegen. So viel bringen allenfalls die absoluten Spitzenangebote, die zudem oft nur übers Internet angeboten werden. Die meisten Banken vor Ort bieten weniger. Weiterer Nachteil: Das Geld liegt bei den Bankprodukten über die gesamte Laufzeit fest. Anleihen und Fonds können dagegen jederzeit verkauft werden.

Das Steuersparmodell funktioniert nur, wenn die Produkte dieses Jahr noch gekauft werden. Einziger Wehrmutstropfen: Für Kauf und Verkauf fallen Gebühren an. Trotzdem können sich die Steuersparanlagen lohnen, schreibt Finanztest, insbesondere für Anleger, die ihre Geldgeschäfte am liebsten bei ihrer Hausbank erledigen. Welche Papiere im Einzelnen zu empfehlen sind und worauf noch zu achten ist, steht in der Juni-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest und im Internet unter www.test.de.

Mit folgenden Steuerbefreiungen können 2008 auch Kinder rechnen, falls sie ausschließlich Einnahmen aus Kapitalvermögen haben:

Das heißt: Zinsen und andere Einnahmen aus Kapitalvermögen sind im Jahre 2008 bis zur Höhe von 8.501 € steuerfrei. Bei einer Verzinsung von beispielsweise 4 % blieben also Kapitalerträge steuerfrei, wenn das angelegte Kapitalvermögen die Summe von 212.525 € (4 % von 212.525 € sind gleich 8.501 €) nicht überschreitet.

Die Schenkung von Kapitalvermögen an Kinder ist bis zu einem Betrag von 205.000 € schenkungsteuerfrei. Dieser Betrag gilt pro Kind und kann jeweils nach Ablauf von zehn Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Allerdings wird eine Vermögensübertragung innerhalb der Familie nur anerkannt, wenn sie den bürgerlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Das heißt, Eltern können nicht mehr ohne weiteres auf Kapital und Zinsen für eigene Zwecke zurückgreifen, sobald sie ein Konto oder Depot auf den Namen eines Kindes einrichten. Ansonsten werden ihnen die Zinsen selbst zugerechnet.

Sind Kinder in der Familie über 18 Jahre alt und befinden sich noch in der Ausbildung, muss zudem berücksichtigt werden, dass Kindergeld und Kinderfreibetrag für die Eltern ab einer bestimmten Höhe der Einnahmen der Kinder aus Kapitalvermögen wegfallen. Zudem müssen Kinder mit hohen Einkünften eigene Beiträge in die gesetzliche Krankenversicherung zahlen. Auch für andere Fördermaßnahmen wie zum Beispiel BAföG müssen bestimmte Einkommens- und Vermögensgrenzen beachtet werden.

Weitere Informationen rund um die Themen Geld, Steuern und Vorsorge finden Verbraucher unter www.infos-finanzen.de. Zusatzangebote wie verschiedene Finanzrechner, ein Glossar mit Begriffserklärungen, weiterführende Links, abonnierbare Audiobeiträge (Podcast) und die Möglichkeit zur Bestellung bzw. zum Download von verbraucherorientierten Broschüren des Bankenverbandes runden das Angebot ab.

Die Berücksichtigung der Zinsen und der Gewinne aus Wertpapiergeschäften in der Steuererklärung kann für Anleger rentabel sein, die ihrer Bank einen zu niedrigen Freistellungsauftrag erteilt haben. Auch Sparer mit eher geringem Einkommen können so Geld zurückbekommen. Erzielen etwa Rentner oder Auszubildende mit einem Steuersatz unter 25 Prozent Zinsen über dem Steuerfreibetrag, überweist die Bank dafür praktisch zu viel Abgeltungsteuer. Mit der Steuererklärung können sie sich das Geld zurückholen.

Übrigens: Diese Mühe können sich Rentner sparen, die eine so genannte Nichtveranlagungsbescheinigung (NV-Bescheinigung) vom Finanzamt bekommen. Mit ihr muss der Sparer keine Abgeltungsteuer zahlen – und zwar bis zu drei Jahre lang. Die NV-Bescheinigung ist erhältlich, wenn das zu versteuernde Einkommen mit Kapitaleinkünften voraussichtlich unter 7664 Euro liegt. Sobald die NV-Bescheinigung der Bank vorliegt, führt diese keine Abgeltungssteuer für Kapitalerträge und Spekulationsgewinne ab.

Kauft ein Fahrgast z.B. eine Hin- und Rückfahrkarte im Bahn- oder Buslinienverkehr, liegen – auch nach Auffassung der Finanzverwaltung – zwei Beförderungsleistungen vor, die umsatzsteuerbegünstigt sind, wenn die einfache Fahrt weniger als 50 km beträgt.

In einem Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof war streitig, ob Hin- und Rückfahrten mit Taxen als sog. Krankenfahrten zur Berechnung der Beförderungsstrecke zusammenzufassen sind. Das Finanzamt beurteilte Krankenfahrten mit einem Taxi außerhalb einer Gemeinde, bei denen Hin- und Rückfahrt im Voraus vereinbart wurden, als eine einzige, einheitliche Beförderung. Aus zwei Beförderungen von (z.B.) 30 km wurde damit eine einzige – nicht begünstigte – Fahrt mit 60 km.

Der Bundesfinanzhof gab dem Taxiunternehmer in seinem Urteil vom 31. Mai 2007 V R 18/05 Recht: Wird die Fahrt während der Krankenbehandlung des Fahrgastes unterbrochen und wartet das Taxi nicht auf den Patienten, liegen zwei getrennte Beförderungsleistungen vor.