Da der Mietvertrag je nach Zustand der Wohnung eine Verlängerung der Renovierungsfristen zuließ, sah der Bundesgerichtshof die Vereinbarung nicht als unzulässig starren Fristenplan an. Die Mieterin musste zahlen (BGH, AZ: VIII ZR 378/03).

Laut Bundesgerichtshof setzt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine konkrete Vertragsvereinbarung voraus. Bei der Auslegung dieser Vertragsregelung muss berücksichtigt werden, dass es zwischenzeitlich eine zur Verkehrssitte gewordene Praxis gibt, wonach die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird. Üblich ist es auch, dass der Mieter die ihm so übertragenen Schönheitsreparaturen selbst ausführen darf.

Aber: Da der Mietvertrag keinerlei Renovierungsfristen enthält, müssen – so der BGH – Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung des Mietvertrages bestimmt werden. Diese Auslegung kann ergeben, dass die gängigen “Regelfristen von 3, 5 und 7 Jahren maßgeblich” sind. Die Vertragsauslegung im konkreten Fall ergibt nach Treu und Glauben, dass die Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs geknüpft war.

Stellungnahme Deutscher Mieterbund (DMB): “Die Aussagen des Bundesgerichtshofes zur Frage, ob renoviert werden muss, sind eindeutig und schaffen Klarheit. Ohne vertragliche Absprache muss kein Mieter renovieren. Zur Übertragung der Renovierungsverpflichtung bedarf es auch keines komplizierten und langen Regelwerkes. Es reicht aus, wenn kurz und knapp im Mietvertrag vereinbart wird: Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Weniger eindeutig fällt die Entscheidung des Bundesgerichtshofes bei der Frage aus, wann, das heißt in welchen Zeitabständen, zu renovieren ist. Sind keine Ausführungsfristen im Mietvertrag vereinbart, muss der Vertrag ausgelegt werden. Das Ergebnis kann sein, dass nach den typischen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren zu renovieren ist. Aber letztlich nur dann, wenn auch wirklich Renovierungsbedarf besteht. Die Kriterien hierfür nennt der Bundesgerichtshof nicht. Musste er auch nicht, in dem zu beurteilenden Fall lagen die letzten Renovierungen 20 Jahre zurück”.

Pressemitteilung des dmb, des Deutschen Mieterbund

Dabei verweisen ARAG Experten auf einen konkreten Fall, in dem ein Vermieter die betreffende Klausel per richterlichen Beschluss durchsetzen wollte, nachdem der ausziehende Mieter die Flurwand mit einer hellblau marmorierten Tapete hinterlassen hatte. Die Richter des Landgerichts Lübeck gaben allerdings dem Beklagten Recht und entschieden, dass einem Mieter gewisse Freiheiten bei der farblichen Gestaltung eingeräumt werden müssen, wenn er die Schönheitsreparaturen übernommen hat. Zumal das gewählte Hellblau keine exzentrische Farbgestaltung darstellt.

Bei Feuerwehrrot, Rapsgelb oder Lila sieht die Rechtslage nach Auskunft der ARAG Experten anders aus (AZ: 14 S 221/00).

In vielen Mietverträgen sind Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen mehrfach geregelt. Zum einen ist bestimmt, dass beim Auszug zu renovieren ist, zum anderen sollen laufende Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt werden, zum Beispiel in Küche und Bad alle 3 Jahre und in den Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre.

Ist der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu renovieren, benachteiligt dies den Mieter unangemessen, die Klausel ist unwirksam. In diesem Fall, so der Bundesgerichtshof jetzt, kann sich der Vermieter auch nicht auf die zweite Klausel im Mietvertrag stützen, die die Frage der laufenden Schönheitsreparaturen regelt. Das Karlsruher Gericht sieht beide Vereinbarungen im Vertrag als Gesamtregelung an. Dabei spielt es keine Rolle, ob die einzelnen Regelungen in einem Vertrags-Paragrafen enthalten sind, ob sie an verschiedenen Stellen im Mietvertrag abgedruckt sind oder ob ein Teil der Renovierungsregelung als “Anlage” bezeichnet wird.

Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: “Die Möglichkeit, mit Hilfe von vorgedruckten Formularklauseln das Mietrecht ‚auf den Kopf’ zu stellen, muss Grenzen haben. Diese Grenzen hat der Bundesgerichtshof in den zu entscheidenden Fällen und bei den dort zu beurteilenden Vertragsklauseln gut und richtig beschrieben. Trotz alledem bleibt der Gesetzgeber aufgerufen, eine vernünftige Schönheitsreparaturregelung in das Gesetz aufzunehmen.”

Mietkaution – BGH VIII ZR 344/02