War die Heizkostenabrechnung bisher schon üppig genug, fragen viele Menschen jetzt besorgt: Was wird uns dieser kalte Winter kosten? Schließlich gab es in den letzten Monaten erhebliche Preiserhöhungen bei Heizöl, Erdgas und Fernwärme. Gewissheit wird erst die nächste Heizkostenabrechnung bringen.

Dennoch versucht Energieexperte Roland Pause von der Verbraucherzentrale Sachsen schon vorab eine Prognose. So seien nach vorsichtigen Schätzungen der Meteorologen die Monate Dezember bis Februar um durchschnittlich 1,4 Grad kälter gewesen als in den vergangenen Jahren. Wer dennoch nicht auf die gewohnte Wärme in seiner Wohnung verzichten wollte, musste also in dieser Zeit um 1,4 Grad mehr heizen. Im Durchschnitt kostete das etwa 10 Prozent mehr Energie, also auch 10 Prozent mehr Heizkosten. Hinzu kamen Energiepreiserhöhungen, die regional unterschiedlich bei etwa 10 bis 15 Prozent liegen. „Damit könnten die Gesamtkosten der nächsten Abrechnung um rund 20 bis 25 Prozent höher sein als im Vorjahr“, vermutet Pause.

Wer genau weiß, in welchem Verhältnis Zimmertemperatur und Energieverbrauch stehen, kann sein Verbrauchsverhalten und die daraus resultierenden Kosten besser abschätzen. Immerhin hilft schon 1 Grad geringere Raumtemperatur ca. 6 bis 7 Prozent Energie zu sparen. Weitere Tipps haben die sächsischen Verbraucherschützer. Am Zentralen Servicetelefon unter 0180-5-797777 (0,12 €/Min aus dem deutschen Festnetz) kann man einen Beratungstermin erhalten.

Längst werden die Mietnebenkosten im Volksmund als “2. Miete” bezeichnet. In den alten Bundesländern beträgt ihr Anteil laut Statistik mehr als 17% an der Gesamtmiete, in den neuen Bundesländern sogar 45% und mehr. Wer seine Mietnebenkosten-Abrechnung genau prüft, kann häufig viel Geld sparen. Besonders wichtig kann ein Blick in den Mietvertrag sein. Ist dort eine unbestimmte Generalklausel enthalten, aus der die einzelnen Kosten nicht ersichtlich sind, (z.B. “Der Mieter zahlt alle Nebenkosten”) kann daraus keine Zahlungspflicht abgeleitet werden. Die Klausel ist unwirksam, der Vermieter geht leer aus. Korrekt dagegen ist eine Klausel, nach der ein Mieter die Nebenkosten nach “Anlage 3 zu § 27 der 2. Betriebskostenverordnung” zu tragen hat. Darin sind 17 Betriebskostenarten klar definiert, die der Vermieter auch abrechnen darf. Welche das im Einzelnen sind, ist in der aktuellen Ausgabe von Guter Rat! nachzulesen.

Was wirklich in die Abrechnung gehört

Die neue Betriebskostenverordnung nennt warme und kalte Nebenkosten. Während unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser sowie die damit verbundenen Kosten etwa für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen, umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele Punkte – beispielsweise von der Grundsteuer über die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne (die umfassende Liste steht unter www.bundesrecht.juris.de/betrkv zur Verfügung). Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt, entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig sind, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen kommt grundsätzlich der Vermieter auf.

Verträge prüfen

ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten. Vorsicht auch bei schwammigen Formulierungen wie, „plus die üblichen Betriebskosten“, denn was ist schon „üblich“. Idealerweise enthält der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung, in dem alle Betriebskosten genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die über die dort enthaltenen Punkte hinaus gehen – wie z.B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung des Blitzableiters – müssen ausdrücklich im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen

Recht auf Rechnungskopien

Die ARAG Experten weisen auch darauf hin, dass Mieter auf Verlangen einen Anspruch auf Fotokopien der Nebenkosten­abrechnung haben. Es reicht nicht aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht und Prüfung bereit hält, sie müssen dem Mieter auf Wunsch geliefert werden (LG Duisburg, AZ: 13 S 208/01). Für die Kopien und seinen Aufwand darf er allerdings Kostenerstattung verlangen. 25 Cent pro Fotokopie halten viele Gerichte für angemessen (beispielsweise AG Hamburg-Wandsbeck, AZ: 716 AC 132/00).

Formale Abrechnungsvorgaben

Vermieter haben sich bei der Nebenkostenabrechnung an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler können sogar dazu führen, dass er am Ende auf den Kosten sitzen bleibt. Grundsätzlich muss die Abrechnung für jeden verständlich sein – und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung, desto besser ist sie! Wichtig ist zudem das Datum der Abrechnung. Sie ist dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Vorauszahlungen

Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. So hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, AZ: VIII ZR 195/03). Besondere Umstände können danach zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.

In den neuen Bundesländern durchschauen noch weniger Mieter ihre Nebenkostenabrechnung: Die Hälfte steigt nicht durch bei der Auflistung der Kosten für Müllabfuhr, Heizung, Wasser und weitere Posten. Ähnlich groß ist das Unverständnis bei den 40- bis 49-Jährigen (46 Prozent). Befragt wurden 560 Frauen und Männer ab 14 Jahren.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) musste der Bundesgerichtshof entscheiden, ob Vermieter Nebenkosten-Vorauszahlungen deutlich unterhalb der tatsächlich erwarteten Kosten festlegen dürfen, ohne Sanktionen fürchten zu müssen, oder ob so genannte Lockvogel-Angebote, mit denen eine niedrige Gesamtmietenbelastung vorgespiegelt werden kann, unzulässig sind und Schadensersatzansprüche auslösen.

Hier hatte ein Vermieter für eine 100 Quadratmeter große Wohnung Nebenkosten-Vorauszahlungen in Höhe von 200 DM monatlich im Mietvertrag vereinbart. Realistisch wären Vorauszahlungen in Höhe von 450 DM gewesen. Die Mieter mussten deshalb aufgrund von Nebenkosten-Abrechnungen in einem Jahr 3.011 DM und im nächsten Jahr 3.039 DM nachzahlen.

Rechtlich zulässig – so der Bundesgerichtshof: Den Vertragsparteien stehe es frei, sich auf Vorauszahlungen für Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz sei es dem Vermieter lediglich verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzusetzen. Dagegen sei es nicht verboten, überhaupt keine Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter so die vereinbarten Nebenkosten zu kreditieren. Dann sei es aber erst recht zulässig, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.

Es gäbe keinen Vertrauenstatbestand für Mieter, wonach die Summe der Vorauszahlungen dem tatsächlichen Abrechnungsbetrag entspricht. Demzufolge ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, Vorauszahlungen so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend seien.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes stellte der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung aber keinen Freibrief für unseriöse Vermieter aus. Denn das Gericht bejahte eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von zu niedrigen Vorauszahlungen und damit Ersatzansprüche des Mieters, wenn

der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder

die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen werden, um Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und sie auf diese Art und Weise zum Abschluss eines Mietvertrages zu veranlassen.

Tipp des Deutschen Mieterbundes: Im Mietvertrag festhalten, dass die Vorauszahlungsbeträge in realistischer Höhe festgesetzt worden sind.

Pressemitteilung des dmb, des Deutschen Mieterbund

Dies ist z.B. immer dann der Fall, wenn im Vertragsangebot der jährlich zu erwartende Fernwärmeverbrauch nur ein Bruchteil des Verbrauchs der vergangenen Jahre ist, die Heizungsnebenkosten als pauschaler Servicepreis angegeben werden und damit ein monatlicher Pauschalpreis als vereinbart gilt, der dem bisher üblichen entspricht. Darum sollte man beim Versorger nachfragen, wieso die Heizungsnebenkosten oder der Servicepreis plötzlich so hoch sind.

Kann man sich nicht einigen, bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, einen höheren Pauschalpreis auszuhandeln oder anderenfalls solche Verträge nicht abzuschließen mit der Konsequenz, sich dann eine andere Wohnung suchen zu müssen. Bereits Betroffene werden durch eine Neuberechnung der Pauschale, die in jedem Jahr vom Versorger gemacht wird, vor weiteren extrem hohen Nachzahlungen gefeit sein.

Um von solch unliebsamen Überraschungen verschont zu bleiben, sollten Verbraucher in den Verträgen auf die Einzelbestandteile der zu erwartenden Kosten schauen. Ausgangspunkt sind dabei der durchschnittliche jährliche Fernwärmeverbrauch und dessen Kosten sowie die Heizungsnebenkosten, die man aus Berechnungen zurückliegender Jahre ermitteln kann. Um die Kosten realistisch einschätzen zu können, sollte man bei der Fernwärme 10-15% und bei den Heizungsnebenkosten 5% aufschlagen. Hat man dann die Gesamtkosten ermittelt, teilt man sie durch 12 und erhält einen realistischen monatlichen Pauschalbetrag. Dramatisch angestiegene Fernwärmepreise oder Heizungsnebenkosten ziehen natürlich Nachzahlungen nach sich, denn der monatliche Pauschalpreis ist nach wie vor nur eine Orientierung.

“Vor Vertragsabschluss sollte man den Inhalt des Vertrages genau kennen und auch verstehen,” so Roland Pause, Energiexperte der VZS. “Man orientiert sich aber meist nur an der monatlichen Pauschale, ohne zu berücksichtigen, dass erst nach einem Jahr abgerechnet wird. Dann erst kennt man die tatsächlich entstandenen Kosten, die mit den Pauschalzahlungen verrechnet werden und muss dann nachzahlen oder erhält etwas zurück.”

Wer sich zu solchen Verträgen beraten lassen möchte, kann eine der 13 Beratungseinrichtungen der VZS aufsuchen. Unter 01805/797777 (12 Cent/Min.) oder www.vzs.de erfahren Sie die nächstgelegene Beratungseinrichtung der VZS.

Weitergehende Informationen erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale Sachsen e.V.

Die häufigsten Fehlerquellen: Rechnungsposten werden als warme und als kalte Nebenkosten, also doppelt abgerechnet. Oder der Vermieter legt Kosten für die Instandhaltung des Hauses auf die Mieter um, obwohl er dies nicht darf. Eine dritte Fehlerquelle bei der Nebenkostenabrechnung: Die Hausgemeinschaft zahlt die Nebenkosten für leer stehenden Wohnraum, obwohl hierfür der Vermieter gerade stehen muss.

Der gesamte Artikel erscheint in Fernsehwoche Nr. 37.