Ein geldwerter Tipp für Häuslebauer: Wer getilgte Grundschulden löschen lässt, verschenkt in der Regel Hunderte Euro.

Häuslebauer, die ihre Baufinanzierung über eine Bank abwickeln, müssen dem Kreditinstitut in aller Regel eine so genannte Grundschuld als Sicherheit geben. Damit sichert sich die Bank den Zugriff auf die Immobilie, wenn der Schuldner seine Darlehensraten nicht mehr bedient. In diesem Fall ist das Geldinstitut berechtigt, die Zwangsvollstreckung einzuleiten oder die Immobilie unter Zwangsverwaltung zu stellen.

Wenn Haus oder Wohnung verkauft und mit dem Erlös das Darlehen auf einen Schlag getilgt wird, stellt sich für Verkäufer die Frage, ob sie die im Grundbuch eingetragenen Schulden löschen lassen sollen. Dann, so die Überlegung, kann dem Erwerber eine lastenfreie Immobilie übergeben werden.

Ein teurer Gedanke. Denn die Löschung von Grundschulden im Zuge eines Immobilienverkaufs belasten die Börse von Verkäufer und Käufer. Was der eine löschen lässt, muss der andere meist sofort wieder eintragen lassen. Und dafür fallen Notar- und Grundbuch-Gebühren an.

Weitaus kostengünstiger ist es hingegen, die Grundschulden einfach stehen zu lassen, damit sie von der finanzierenden Bank des Käufers weitergenutzt werden können.

Das funktioniert auch, wenn der Käufer sein Darlehen bei einem anderen Geldinstitut als der Hausbank des Verkäufers aufnimmt. Es gilt: Grundschulden können von Bank zu Bank weitergereicht werden – ein Vorgang, der im Fachjargon als “Grundschuldabtretung” bezeichnet wird.

Hierbei bleibt die ursprüngliche Grundschuld im Grundbuch bestehen und erhält nur einen Vermerk, dass sie an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten wird. Mit dieser Vorgehensweise lässt sich ordentlich Geld sparen, wie die Vergleichsrechnung zeigt.

Wird beim Verkauf die Immobilie lastenfrei übergeben, muss der Verkäufer für die Löschung einer Grundschuld von 150.000 Euro gut 300 Euro einkalkulieren, die jeweils etwa zur Hälfte an den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen sind. Der Käufer muss wiederum über 600 Euro an Notar- und Amtsgebühren zahlen, wenn er für die Finanzierung eine Grundschuld in gleicher Höhe eintragen lässt.

Für die Abtretung der Grundschuld werden bei gleichem Grundschuldbetrag hingegen nur einmalig etwas mehr als 300 Euro fällig, die in aller Regel der Käufer übernimmt. Üblicherweise erklären sich Banken mit einer Abtretung einverstanden, da für das finanzierende Institut damit keine Einbußen bei der Kreditsicherheit verbunden sind.

Noch günstiger wird es, wenn der Käufer sein Darlehen bei der Bank aufnimmt, die bereits als Grundschuldberechtigte eingetragen ist. Dann fallen nur Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bereits bestehenden Grundschulden und deshalb zusätzliche Sicherheiten eingetragen werden müssen.

Auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird, sondern nur das Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, besteht kein Anlass für die Löschung der Grundschulden. Muss später einmal – beispielsweise für umfangreiche Modernisierungsarbeiten – ein neuer Kredit aufgenommen werden, kann einfach die bereits eingetragene Grundschuld reaktiviert werden.

Wer von der Bank eine offizielle Bestätigung möchte, dass die Grundschuld stillgelegt ist, kann nach der Rückzahlung des Darlehens eine Löschungsbewilligung verlangen. Für die Ausstellung dieser Bewilligung darf die Bank nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az: XI ZR 244/90) keine Gebühren kassieren. Kosten werden nur vom Notar und Grundbuchamt erhoben, wenn der Immobilienbesitzer auf Basis der Löschungsbewilligung die Löschung der Grundschulden einleitet. Auch für die Abtretung von Grundschulden dürfen Banken keine separaten Gebühren in Rechnung stellen.

Quelle: vznrw/Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen
Geschrieben von ms am 06.07.2009 in Baufinanzierung