Häuslebauer, die ihre Baufinanzierung über eine Bank abwickeln, müssen dem Kreditinstitut in aller Regel eine so genannte Grundschuld als Sicherheit geben. Damit sichert sich die Bank den Zugriff auf die Immobilie, wenn der Schuldner seine Darlehensraten nicht mehr bedient. In diesem Fall ist das Geldinstitut berechtigt, die Zwangsvollstreckung einzuleiten oder die Immobilie unter Zwangsverwaltung zu stellen.

Wenn Haus oder Wohnung verkauft und mit dem Erlös das Darlehen auf einen Schlag getilgt wird, stellt sich für Verkäufer die Frage, ob sie die im Grundbuch eingetragenen Schulden löschen lassen sollen. Dann, so die Überlegung, kann dem Erwerber eine lastenfreie Immobilie übergeben werden.

Ein teurer Gedanke. Denn die Löschung von Grundschulden im Zuge eines Immobilienverkaufs belasten die Börse von Verkäufer und Käufer. Was der eine löschen lässt, muss der andere meist sofort wieder eintragen lassen. Und dafür fallen Notar- und Grundbuch-Gebühren an.

Weitaus kostengünstiger ist es hingegen, die Grundschulden einfach stehen zu lassen, damit sie von der finanzierenden Bank des Käufers weitergenutzt werden können.

Das funktioniert auch, wenn der Käufer sein Darlehen bei einem anderen Geldinstitut als der Hausbank des Verkäufers aufnimmt. Es gilt: Grundschulden können von Bank zu Bank weitergereicht werden – ein Vorgang, der im Fachjargon als “Grundschuldabtretung” bezeichnet wird.

Hierbei bleibt die ursprüngliche Grundschuld im Grundbuch bestehen und erhält nur einen Vermerk, dass sie an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten wird. Mit dieser Vorgehensweise lässt sich ordentlich Geld sparen, wie die Vergleichsrechnung zeigt.

Wird beim Verkauf die Immobilie lastenfrei übergeben, muss der Verkäufer für die Löschung einer Grundschuld von 150.000 Euro gut 300 Euro einkalkulieren, die jeweils etwa zur Hälfte an den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen sind. Der Käufer muss wiederum über 600 Euro an Notar- und Amtsgebühren zahlen, wenn er für die Finanzierung eine Grundschuld in gleicher Höhe eintragen lässt.

Für die Abtretung der Grundschuld werden bei gleichem Grundschuldbetrag hingegen nur einmalig etwas mehr als 300 Euro fällig, die in aller Regel der Käufer übernimmt. Üblicherweise erklären sich Banken mit einer Abtretung einverstanden, da für das finanzierende Institut damit keine Einbußen bei der Kreditsicherheit verbunden sind.

Noch günstiger wird es, wenn der Käufer sein Darlehen bei der Bank aufnimmt, die bereits als Grundschuldberechtigte eingetragen ist. Dann fallen nur Gebühren an, wenn das Darlehen höher ist als die bereits bestehenden Grundschulden und deshalb zusätzliche Sicherheiten eingetragen werden müssen.

Auch wenn die Immobilie nicht verkauft wird, sondern nur das Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, besteht kein Anlass für die Löschung der Grundschulden. Muss später einmal – beispielsweise für umfangreiche Modernisierungsarbeiten – ein neuer Kredit aufgenommen werden, kann einfach die bereits eingetragene Grundschuld reaktiviert werden.

Wer von der Bank eine offizielle Bestätigung möchte, dass die Grundschuld stillgelegt ist, kann nach der Rückzahlung des Darlehens eine Löschungsbewilligung verlangen. Für die Ausstellung dieser Bewilligung darf die Bank nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az: XI ZR 244/90) keine Gebühren kassieren. Kosten werden nur vom Notar und Grundbuchamt erhoben, wenn der Immobilienbesitzer auf Basis der Löschungsbewilligung die Löschung der Grundschulden einleitet. Auch für die Abtretung von Grundschulden dürfen Banken keine separaten Gebühren in Rechnung stellen.

Eines der Hauptargumente für den Bausparvertrag, gerade in Zeiten der Finanzkrise, ist seine Planungssicherheit, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de. Bausparer zahlen über die gesamte Laufzeit konstante Raten bei festem Tilgungs- und Zinssatz. So kann sich – wer sich die derzeit niedrigen Zinsen über einen Bausparvertrag sichert – gegen drohende steigende Darlehenszinsen schützen. Denn angesichts der Inflationsgefahr halten es Experten für denkbar, dass die Hypothekenzinsen wieder acht oder neun Prozent erreichen werden.

Hat noch in den vergangen Jahren die niedrige Grundverzinsung von Bausparverträgen viele Anleger abgeschreckt, so wird nun auch in diesem Punkt der Klassiker wiederentdeckt. Denn auch andere Anlageformen bieten derzeit nur vergleichsweise mäßige Renditen. Allerdings liegen die Renditen beim Bausparen meist nach wie vor unter der eines Bankansparplans. Renditen mit einer Drei vor dem Komma sind bei Bausparkassen höchst selten. Doch wer in den Genuss der staatlichen Wohnungsbauprämie kommt, kann mit einem Bausparvertrag dennoch unter dem Strich besser dastehen. Denn der Staat zahlt Alleinstehenden für die sieben Jahre bis zu 315 Euro dazu, Paaren erhalten das Doppelte. Staatliche Zulagen bekommen seit Anfang dieses Jahres allerdings nur noch neue Bausparer, die das Geld auch wirklich zum Bauen oder Modernisieren verwenden, betont Immowelt.de. Lediglich für unter 25-Jährige bleibt alles beim Alten: Sie können Bausparguthaben plus staatliche Zuschüsse nach Gutdünken verwenden.

Gründliches Durchrechnen und der Vergleich von Konditionen lohnt sich, am besten mit Hilfe von Tests unabhängiger Institute. Denn diese vergleichen die Tarife verschiedener Bausparkassen in regelmäßigen Abständen und helfen so zu einem Überblick im Tarif-Dschungel, der auch aufgrund zusätzlicher Online-Tarife und verschiedener Zielgruppenzuschnitte schwierig zu durchschauen ist.

Seit der Reform der Riester-Rente im Jahr 2008 können Riester-Sparer auch mit einem Bausparvertrag staatliche Rentenzulagen erhalten. Die Bundesregierung wollte mit diesem Schritt privates Wohneigentum stärker in die private Altersvorsorge integrieren.

Vier Prozent des Jahresbruttoeinkommens können jetzt jährlich – inklusive der staatlichen Förderungen – in einem Riester-Bausparvertrag eingezahlt werden. Die jährliche Maximalsumme beträgt 2.100 Euro. Als Grundfördersumme zahlt der Staat 154 Euro für jeden Erwachsenen sowie bis zu 300 Euro pro Kind. Damit müssen kinderreiche Familien für die Maximalförderung deutlich weniger eigenes Geld einzahlen als zum Beispiel Singles.

Fördergeld für den Eigenheimerwerb

Die Besonderheit beim Riester-Bausparen: Während der Ansparphase werden die Förderbeträge direkt in den Bausparvertrag eingezahlt. Sobald dieser zugeteilt wird, werden die weiter laufenden Zahlungen vom Staat zur Tilgung des Bauspardarlehens verwendet. Die Eigenzahlungen sind dabei von der Einkommensteuer befreit. Ab Rentenbeginn muss die Riesterförderung allerdings nachgelagert besteuert werden. Da der Riester-Bausparer jedoch keine Riester-Rente ausgezahlt bekommt, sondern quasi in ihr wohnt, hat der Gesetzgeber ein kleines Konstrukt geschaffen: Ab dem Zeitpunkt der Entnahme wird so getan, als werde dieser Betrag auf ein Konto gezahlt und mit jährlich zwei Prozent verzinst. Mit Rentenbeginn hat der Geförderte dann die Wahl, die komplette Summe auf einen Schlag mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern, wobei er einen Rabatt von 30 Prozent erhält. Oder er stottert die Steuerschuld in Raten bis maximal zu seinem 85. Lebensjahr ab.

Wohn-Riestern hat nicht nur Vorteile

Allerdings ist das Bauspar-Riestern relativ unflexibel. Das Geld darf nur zum Bau oder Kauf einer Immobilie eingesetzt werden, alles andere – auch eventuell notwendige Renovierungen an der eigenen Immobilie – bleiben außen vor. Und auch wenn sich die Lebensplanung ändert, kann ein solcher Vertrag eher zur Last fallen. Ein Beispiel: Wer seine riestergeförderte selbstgenutzte Immobilien verkauft, muss die Fördergelder wieder in den Riester-Bausparvertrag zurückführen, oder von dem Geld binnen vier Jahren eine andere selbstgenutzte Immobilie erwerben. Tut er das nicht, verlangt der Staat die Fördergelder zurück.

Gutverdiener profitieren mehr

Zudem profitieren besserverdienende Familien mehr von der Riester-Wohnförderung als solche mit geringerem Einkommen: Wer weniger als 52.500 Euro brutto im Jahr verdient, kommt bei der Maximalförderung von vier Prozent des jährlichen Bruttoeinkommens nicht auf den Höchstförderbetrag von 2.100 Euro im Jahr. Beispiel: Bei einem Bruttoeinkommen von 30.000 Euro liegt die jährliche Maximalsumme bei nur 1.200 Euro (vier Prozent von 30.000 Euro).

Ob eine Restschuldversicherung für den Kreditnehmer Sinn macht, hängt nicht allein von Kreditsumme und Laufzeit ab. Vielmehr kommt es auch auf die jeweiligen Umstände – beispielsweise auf die persönliche Einkommens-, Vermögens- und Familiensituation – und auf die individuelle Risikoneigung des Kreditnehmers an. Auch sollte man sich über die zusätzlichen Kosten einer Restschuldversicherung informieren, diese werden im Kreditvertrag separat ausgewiesen. Vertrags- und Kostenfragen zu Restschuldversicherungen beantworten die Bankberater.

Die bisherigen Förderprogramme Ökologisch Bauen, CO2-Gebäudesanierung und Wohnraum Modernisieren Öko-Plus der KfW gehen zum 1. April 2009 in den beiden vereinheitlichten Programmen Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren auf. Mit dieser Neuordnung geht auch eine neue Definition der Gebäudestandards einher.

Aus 60 wird 70, aus 40 wird 55

Ob und zu welchem Zinssatz man günstige KfW-Darlehen bekam, war bislang über die sogenannten KfW-Energiesparhäuser 60 und 40 definiert. Das KfW-Energiesparhaus 60 durfte einen Jahresprimärenergiebedarf von nicht mehr als 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/a) haben und musste die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2007 vorgeschriebenen Werte zu Primärenergiebedarf und Transmissionswert um mindestens 30 Prozent unterschreiten. Beim KfW-Energiesparhaus 40 galten 40 kWh/a pro Quadratmeter und eine Unterschreitung der EnEV-Werte um mindestens 45 Prozent als Grenze. Allgemein galt: Je geringer der Energiebedarf des Hauses, umso besser die Konditionen.

An diesem Grundsatz hat sich nichts geändert, wohl aber an den Bezeichnungen der Referenzgebäude. Das KfW-Energiesparhaus 60 wird zum KfW-Energieeffizienzhaus 70, das 40er-Modell zum KfW-Energieeffizienzhaus 55. Die Zahlen beziehen sich nun statt auf den Energiebedarf pro Quadratmeter auf das Verhältnis zu den in der EnEV vorgeschriebenen Werte, nämlich höchstens 70 beziehungsweise 55 Prozent der dort festgeschriebenen Kennzahlen.

Die neuen Effizienzklasse 70 gilt auch für das Programm Energieeffizient Sanieren. Bringt man ein vor 1995 gebautes Haus auf den Stand der EnEV von 2007 beziehungsweise erreicht gar die Werte des KfW-Energieeffizienzhauses 70, erhält man Tilgungszuschüsse für das Darlehen. Diese betragen fünf (KfW-Energieeffizienzhaus) beziehungsweise 12,5 Prozent (KfW-Energieeffizienzhaus 70) der Darlehenssumme.

Schwankende Börsenkurse, zusammenbrechende Finanzhäuser – angesichts der nicht enden wollenden Hiobsbotschaften der Finanzkrise fühlen sich die Verbraucher verunsichert. Und in diesen unsicheren Zeiten besinnen sich viele wieder auf handfeste und bleibende Werte: Immobilien.

Aber wann ist der richtige Zeitpunkt zum Kauf? Diese Frage hängt nicht nur vom Immobilienmarkt ab, sondern auch vom Markt für Finanzierungen. Darauf weist das Immobilinportal Immowelt.de hin. Bei der Kreditaufnahme sind schließlich auch die Stellen hinter dem Komma bares Geld: Wer einen Kredit über 500.000 Euro aufnimmt, hat immerhin jährliche Mehrkosten von rund 2.500 Euro, wenn der Zins um ein halbes Prozent höher liegt.

Und solche Schwankungen sind derzeit am Markt zu beobachten. Zwischen den Höchstständen für durchschnittliche Hypothekenzinsen im September und den Tiefstständen im Oktober klaffte tatsächlich mehr als ein halbes Prozent. Prognosen über die weitere Zinsentwicklung fallen auch Experten derzeit schwer. Viele gehen aber davon aus, dass der Markt in der nächsten Zeit weiterhin von stärkeren Schwankungen geprägt sein wird und raten daher, Zinstäler für Neu- oder Anschlussfinanzierungen zu nutzen. Denn: Nach wie vor liegt der Preis für Baugeld bei rund fünf Prozent auf einem niedrigen Niveau.

Immowelt.de weist darauf hin, dass die weiteren zu erwartenden Auswirkungen der Finanzkrise keinen grundsätzlich neuen Trend darstellen, da bereits die neuen Eigenkapitalrichtlinien „Basel II“ in Deutschland für mehr Risikobewusstsein im Kreditgeschäft gesorgt haben. Seitdem erhalten Schuldner mit hoher Bonität tendenziell günstigere Finanzierungen. Für hohe Risiken müssen Kreditnehmer auch einen höheren Preis zahlen – oder sie erhalten erst gar kein Darlehen. Wer den Bau oder Kauf eines Eigenheims vorhat, sollte daher wieder einen höheren Eigenkapitalanteil einplanen, rät Immowelt.de. Die alte Faustregel von 20 Prozent wird weiterhin Bestand haben, die zuletzt von der Branche angebotenen 100-Prozent-Finanzierungen werden möglicherweise künftig eine geringere Rolle spielen, meint Immowelt.de. Die Angebote waren schon bisher an bonitätsstarke Kunden gerichtet. Künftig wird noch stärker darauf geachtet werden, wer welches Darlehen erhält.

Gerade die Finanzkrise zeigt, dass Verbraucher ihre Immobilienpläne solide finanzieren sollten. Denn das pünktliche Bedienen der vertraglichen Pflichten ist die beste Absicherung der Finanzierung in Krisenzeiten. Auch wenn der Kredit nach einer eventuellen Bankenpleite von einem anderen Institut übernommen wird, hat der Vertrag Bestand – wenn seitens des Kreditnehmers alle Pflichten erfüllt werden.